房地产融资比想象中的要难

    来源:腾讯网 房产    发布时间:2018-07-19 14:09    编辑:沙风     浏览量:

回款、回款、加速回款,这是2018年房企们的生存状态,当外部融资渠道被基本锁死后,房企唯有通过内部的自救来实现突围。 对于资金密集型的房地产行业来说,资金有多重要,已经毋庸置疑,但是到目前为止,房企基本能使用的资金杠杆,都被加上了紧箍咒,从银行

回款、回款、加速回款,这是2018年房企们的生存状态,当外部融资渠道被基本锁死后,房企唯有通过内部的自救来实现突围。

对于资金密集型的房地产行业来说,资金有多重要,已经毋庸置疑,但是到目前为止,房企基本能使用的资金杠杆,都被加上了“紧箍咒”,从银行贷款到公司债、企业债,再到非标融资,以及海外融资平台这个“蓄水池”。最近的一个趋势是,颇受市场欢迎的资产证券化(又称ABS,以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础,发行可交易证券的一种融资形式)产品也频频受阻,仅7月份,就已经有7单ABS产品遭遇中止/终止,其中还涉及到央企保利,这已经不是企业自身的原因了,政策收紧是大势所趋,虽然这方面的融资规模对于房企发展仅是有益补充,大头仍是银行和债券,但是这无疑是雪上加霜,没有最坏,只有更坏。

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作为传统融资渠道之外的新型融资方式,近两年,在资产证券化风口之下, 各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。

一般而言,房地产企业发起的ABS产品可以分为两大类:一种是以指定物业的未来收入作为还款来源,主要包括类REITS、CMBS、物业收费权等;另一种是以交易相关的应收账款作为还款来源,主要包括供应链ABS及购房尾款ABS。理论上讲,前者更依赖标的物业的运营情况,而后者更依赖主体企业的经营状况。

当下,房企偏爱的方式是供应链ABS、购房尾款ABS以及类REITS,特别是住房租赁风口之下,不少房企借道租赁业务发起各类融资产品。

但是,为了防范金融风险,监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。

据不完全统计,截至7月18日为止的7月份,已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或者终止。多位券商代表表示,被中止或者是终止,有企业自身原因,诸如底层资产设计不符合规定,抑或是操作上的原因,但主要与当下趋严的融资政策有关,审核收紧是大趋势。

7月12日,上交所披露,“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划计划说明书”终止审查,原定发行额为15.14亿元,这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起被中止/终止案例中,第一家央企代表。

此外, “中山证券—东兴企融—朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查,计划发行金额为7.87亿元;“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查,计划发行金额为10.45亿元;“交银施罗德—平遥古城景区运营管理资产支持专项计划”中止审查,计划发行金额为7.4亿元;“国开—云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查,计划发行金额为10.5亿元;“百度租房分期—华泰资管2017年一期资产支持专项计划”终止审查,计划发行金额为3.46亿元;万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查,拟发行金额为50亿元。

被中止/终止案例中,不仅涉及到棚改类业务,还有长租公寓等领域,总金额超过100亿元。也就是说,即便是处于政策红利中的长租公寓,也不能幸免。不过,在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,在底层资产这块,如果纯粹是为了企业融资,审核会比较严格,如果是长租公寓类的,还是比较支持的。

众所周知,产品规模高达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、规模达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。

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除了银行贷款、公司债、海外债以及非标等融资渠道收紧,窗口指导也趋严。

近日,据财联社报道,此前公司债与票据之间可以互还,但为防止房企融资“浑水摸鱼”,交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务:公司债只能还公司债,票据只能还票据。还有,监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行熊猫债。

众所周知,熊猫债是指外国政府、境外金融机构、外资工商企业或国际组织在我国境内发行的以人民币计值的债券。从类型上来看,熊猫债属于外国债券的一种。按照国际惯例,外国债券通常以发行地吉祥物或特色来命名,例如境外机构在日本发行的日元债券就被称为“武士债”,在美国发行的美元债券被称为“扬基债券”等。因此,境外主体在中国境内发行的,并人民币计价的外国债券就被称为了“熊猫债”。

受到多重因素影响,过去两年,熊猫债在国内市场井喷,发行主体由最初的国际开发机构扩展至境外商业银行、境外非金融企业等,在房地产领域,诸如九龙仓、华润置地、碧桂园、深圳国际等都曾发行过熊猫债。

但是,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,对于房企来说,熊猫债只是很小的一个选项,尤其是最近,在外汇维稳的情况下,境外人民币不断被收购,比以前少了很多,这就导致了市场上对于熊猫债的可供认购资金并不多。因此,收紧对于房企的影响也不是很大。“相比于熊猫债的收紧,以及发新债只能偿还旧债来说,不能发新债的影响更大。”

海外债券的用途限制就是如此,6月27日,国家发改委召开新闻发布会宣布,房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金,仅限于归还存量外债。

这就说明,今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆,减少债务违约,防范金融风险。

根据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

对于大房企来说,尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务,降低杠杆,但是对于中小房企来说,劣势尽显,情况危机。

一位券商代表告诉小V,中小房企基本融不到钱了,以往的银行贷款,是看房企前100的排名,现在是看前50甚至是前30的排名。对于最近涨势明显的非标融资,诸如房地产信托融资,基本也是前50名房企较多,融资平均日趋增高,成本达到10%,比去年至少涨了1.5个百分点。另一位机构分析师更是透露,信托融资成本高的甚至能到15% ,“相比于国企和央企,民企的资金压力更大,可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例,可不仅仅是小企业,还有大企业。”(V房产)

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