小区业主自治是不是灵丹妙药?自律+立法才靠谱

    来源:凤凰房产南京    发布时间:2017-08-29 15:43    编辑:沙风

上海市对于全市5万平方米以下、没有实施物业管理或物业企业退出小区管理的,正积极试点业主自治管理物业。根据上海人大发布的消息,上海市住建委表示,截至2016年年底,上海市试点自行管理小区有246个,占符合条件小区的46%。 居民在小区里圈地种菜养鸡,找

上海市对于全市5万平方米以下、没有实施物业管理或物业企业退出小区管理的,正积极试点业主自治管理物业。根据上海人大发布的消息,上海市住建委表示,截至2016年年底,上海市试点自行管理小区有246个,占符合条件小区的46%。

居民在小区里圈地种菜养鸡,找到物业,回复是难以管理;居民嫌物业不及时清理垃圾,物业总能找到“没收到物业费”等理由。那么,炒掉物业企业,居民们自己来管理小区如何?近年来,南京有不少小区尝试了业主自治,但效果有好有坏,是实践中没操作好,还是因为业主自治本来就不是灵丹妙药?

一些老旧小区自治效果不错

南京市新街口街道大石桥社区的尖角营小区,建于上世纪80年代,没有物管公司,业委会成立不起来。小区大门敞开,安全没有保障;小区外的车辆纷纷把这里当成停车场挤占了小区居民的“地盘”,矛盾不断。在街道的引导下,几位居民代表率先尝试成立了居民自治管理委员会。由于居民们都不愿掏钱请保安、增添监控设备,居民自治管理委员会想出了“以车养物管”的法子,向有车辆的居民收取每月120元的停车费,用停车费聘请保安、添置监控探头等必要的设施。实行四五年来,目前小区管理井井有条。

小区物业费用难收已经不新鲜。唱经楼小区,创新实行了“薪酬制”,小区物业收缴率高97%。即业主交的钱全部用于小区,盈余属于全体缴费业主所有,物业公司只收取管理酬金。所有费用不进物业公司账户,全部由业主构成的管委会和业主代表保管和使用。

还有“微自治”和“托底”办法

在一些有良好物业管理的小区,针对一些特殊问题,业主采取了“微自治”的方式。针对共享单车能否进小区,不可能每个小区所有居民都意见一致,即使求助物业也难以解决。前不久,雨花台区阅城国际小区居民们针对此事专门召开了一场专题议事会。大家各抒己见,虽然最终没能形成统一意见,但对话增进了理解,矛盾显得不那么尖锐了。

南京市物业办相关人士告诉紫金山记者,除了业主自治,南京还采取“两站一中心”来托底老旧小区的物业管理。政府出资对物业管理予以补贴,由街道设立物管矛盾调解站、物业应急维修服务站和物业服务中心,具体负责辖区内住宅区的物业管理工作,并对没人管理的小区进行托底管理。自2009年施行以来,取得了不错的效果。

业主自治非灵丹妙药?

不过,已有不少小区在实行业主自治时,并没有达到想象中的效果。道路破损、垃圾遍地……这是当地媒体记者探访辽宁沈阳市皇姑区某业主自治小区时看到的情景。业主拖欠物业费150余万元,小区物业去年撤走了。但即使现在实行了自治,仍有不少居民拒交费用,导致物业管理服务跟不上来。

广东佛山某公寓,早在2007年就开始了没有专门物业企业的业主自治,聘请了几位居民做安保和保洁工作。直到今天,小区每户业主每月只需交纳35元的物业费。然而,有限的公共收益限制了小区的公共建设。“不排除今后引入专业物管企业的可能性。”小区业委会负责人表示。

物业费究竟按什么标准收取,小区公共部分停车位每年数十万元的公共收益怎么用,业委会都有决定权。这往往成了引发矛盾的根源。南京一位一名长期审理此类案件的法官在接受采访时曾表示,由于业委会换届不畅而带来的官司近两年陆续出现,占据了相当的比例。

对于老旧无物业企业小区推广业主自治的想法,南京康馨花园小区业委会负责人表示“谨慎乐观”:“业主众口难调、诉求很多,而业委会协调矛盾精力有限,很难将小区管理带上系统化、专业化水平”。南京五塘新村二段社区相关负责人则认为,小区走上自治轨道,起码需要满足四项条件:规模相对较小、业主来源相对单一、有愿意热情投入的志愿者、小区要有停车费等公共收入。此前,这两个小区实施业主自治都取得了一定的效果。

自治,除了自律还需立法规范

对于业主自治的推行,山东大学哲学与社会发展学院教授王忠武告诉紫金山记者,各地纷纷出台或修订了物业管理的条例、办法,重视业主大会、业主委员会在小区管理中的作用,表明了对小区业主自治的支持态度,推进城市的和谐发展。但王忠武结合他遇到过的实际案例分析认为,目前一些自治小区之所以出现矛盾纠纷,就是因为业委会在同时履行着业委会和物业管理的双重职能,自己既是裁判员又是运动员,缺少监督,这种情况下如果再让业主产生“用钱不透明”等负面印象,引发一些问题或矛盾就难以避免。

紫金山记者梳理相关报道发现,业主对业委会从支持到不满,还有一个重要的原因在于业委会的专业性不够,比如管收钱、用钱的不熟悉财务管理,管停车的不懂得相关法律法规,等等。对此,上海市住建委在此次回复中也有涉及:在业主自治管理物业的实践中,仍然存在业委会角色转变、能力胜任、公开透明、合法合规运作等方面的问题。

王忠武教授也指出,目前业委会并不具备法人地位,因此对其行为缺乏明确具体的规范,不论是居民认为其不够格或不作为,还是相关业委会自认为已经很尽责,都缺少“量化”的规范来衡量。换句话说,业主自治如果想取得好效果,除了广大业主的支持,现阶段业委会的自律也显得尤为重要。(记者 吕强盛)

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