2017南京楼市将现3大“黑天鹅” 买房10大定律曝光

    来源:腾讯房产南京站    发布时间:2017-01-23 11:21    编辑:陆文

本网讯: 2016年南京楼市已成为新的高山峰,等待着下一次的超越。 2017年的南京房地产市场会往哪走?普通购房者该如何选择?面对调控加码和需求缩水有哪些新的机会出现? 时至年末,我想先聊聊2017年的南京房地产市场可能腾空而起的3只黑天鹅,在天鹅腾空的刹那

本网讯:2016年南京楼市已成为新的高山峰,等待着下一次的超越。

2017年的南京房地产市场会往哪走?普通购房者该如何选择?面对调控加码和需求缩水有哪些新的机会出现?

时至年末,我想先聊聊2017年的南京房地产市场可能腾空而起的3只黑天鹅,在天鹅腾空的刹那,以期寻找新的机会。

1、一只黑天鹅——2017年将是南京房地产的五环区域腾飞之年。

根据最新的规划,环绕南京城将形成5大环线,环线沟通各条放射型对外交通通道,形成大南京的五环交通网。而如果将南京各区域也对应五环交通网划分,我们也能得出一张楼市的五环地形图。

对比近年来的土地供应和成交状况我们可以发现,供求核心已经从原有的四环内逐步向五环、五环外转移。

2017南京楼市将现3大“黑天鹅” 买房10大定律曝光

2016年南京共有7家百强房企先后进驻,除了当代置业在鼓楼滨江的G65地块以外,四川蓝光在板桥开发的蓝光公园一号、华夏幸福在溧水开发PPP项目和在东山拿下的G70地块、景瑞地产在正方新城收购的国信吉山二手地块、联发在方山拿下的G61地块以及海伦堡在溧水收购的海伦国际,均位于五环以及五环以外的区域。

2017南京首场土拍上,鲁能以18.8亿元竞得江宁滨江G90地块,楼面地价11077元/平米,追平区域内房价;安居国资拿下的汤山G91宅地,楼面地价达14171元/平米,同样创新高;今年国土局公布的首批土地出让预公告中,7幅宅地全部来自江宁,禄口一口气出让5幅地块、淳化也挂出2幅地块,同样均位于五环以外。

南京开发规模最大房企之一万科,从其布局也能明显看出这一趋势。深耕南京17年的万科,最早项目主要集中在二环以内,后来逐步向三环沿线的江北、南站转移,14年进驻溧水,16年拿下淳化G67地块和岔路口G46地块,产品供应也像更远的区域扩散。

2017南京楼市将现3大“黑天鹅” 买房10大定律曝光

这种市场主体的外移,对我们普通购房者究竟什么影响?

1、四环以内将整体进入红海时代,部分价格上涨乏力。

2016南京楼市再攀高峰,价格短期内已经飙到一定高度,未来供应量大的四环内某些区域,价格滞涨的可能性极大。在过去的市场调整期中,麒麟、仙林湖、九龙湖乃至河西南都成遇到过这样的问题,供应量大、多个产品类似楼盘贴身肉搏,价格一度上涨乏力。

2017调控再度深入,部分板块区域其实销售已经遇到问题,下一个滞涨区域哪里?

2、五环时代来临,都是新城,拼的都是预期的落地。

青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇、江宁滨江、正方新城、禄口等区域,均是近年来才崭露头角,部分政府规划先行,区域配套已经开始落地,如已经开通的地铁四号线穿过青龙地铁小镇、溧水万达广场住宅今年3月份就要开卖等等。

能率先领跑的区域,一定是供应量小,政府推力足、配套落地快,主城距离近,能快速融入主城的区域。

3、反之,一旦政府推动力不够,短期内很难跟上发展脚步。

典型代表就是板桥,距离有优势,交通是短板,虽然房价也在上涨,不过相较于其他区域还是有些落后。

4、四环时代里,落后的一定是某些地铁落地慢,主城距离远,还有城市断裂带,身后又缺乏政府推动的城市孤岛。

尤其是在上一波跟风上涨的热点炒作区域。市场冷静下来后,潮水退去,先露出底裤的一定是这些区域。比如燕子矶新城等。

5、三环-四环区域,未来3-5年时间内,将形成环南京工地带。

城市基建在施工,房地产项目在施工,配套设施在施工,对周界环境、配套有较高要求的改善类客户,需要着重注意。

2、二只黑天鹅——葛洲坝拿下的南京新单价地王只是一个开始,未来的“葛洲坝”只会更多。

土地供应、房企布局、城建规划似乎都在向五环外转移,不过我们现在来看南京的发展可以发现,公共交通重心在主城!优质的中小学教育资源集中在主城!最繁荣的商圈还在主城!

然而,土地资源最稀缺、未来供应量严重缩水的区域也是主城!这说明,未来南京主城区的价值稀缺性会被更加放大!

河西板块,是最好的说明。从荒无人烟到遍地豪宅,从价值洼地到南京新中心,河西在很短的时间内完成华丽蜕变,成为普通人难以企及的板块。

2016年5月13日,葛洲坝以32.8亿元拿下建邺区河西南G14号宅地,楼面地价高达45213元/平米,成为南京单价地王。而这一价格,已经超过了全市在售99%的楼盘房价。未来房价或将冲上7万+,这一价格,足以傲视全市其他任何一个区域。

腾讯房产根据各区域地价预测的制作2017南京房价地图,可以发现中心主城区房价远高于周围区域。

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伴随主城区价值隆起时代的来临,又会有那些新的红利出现?

1、中心城区的优质房产一定是最好的资产保值最佳方式,稀缺性一定是区域价值的最强因素。

从资产保值的角度考虑,与其在多如牛毛、供应红海的新区里投机性投资,还不如长期持有中心城区内,由品牌房企开发的优质资产,去坐等中心城区价值隆起的红利。

2、中心城区里,蛰伏着的价值洼地,可能会伴随某项利好突然出现,完成价格崛起。

主城区价值洼地引起的价格倒挂一定不合理,一定会伴随主城区价值的升级慢慢改变!不妨就在这些价值洼地里寻找新的机会。

3、未来购房一定不能忽略中心城区的二手房市场,中心城区的二手房时代一定会加速到来。

中心城区的新盘供应日益稀缺,未来这里的一手房供应一定是稀缺高价的小批量惜售。一手房供给下降,倒逼中心城区二手房时代加速到来。这时,不妨将眼光转向二手房市场,这里有更为宽泛的谈判空间。

4、高价地投资和运营风险较大 南京控房价压力继续增大

易居研究院研究总监严跃进分析表示南京土地市场热度很好,房企看好投资价值才会积极拿地。不过高价拿地在凸显南京市场热度的时候,也可能隐藏了部分风险。如果后续南京市场转入降温周期,那么此类地块投资和项目运营可能风险就会比较大。

此外,土地价值价格持续攀升,也使得后续的房价会继续上涨,从这个角度看,这会使得后续南京控制房价的压力继续增大。

3、三只黑天鹅——2017年将迎来南京楼市最大交付潮 楼盘品质成开发商良心检验标准。

据统计,截止到2017年年底,南京将有60家楼盘交付,遍及全市各大板块,其中江北、江宁两大板块将在明年迎来大面积交付。

旺市下,不少购房者认为买到就是赚到,对楼盘品质不会太过在意。而在成本加大情况下,开发商也很少有用心打磨产品的,这就直接导致楼盘交付时会出现不少问题,质量、学区、物业、延期交房等不少问题都会成为业主维权爆发点。

如何防患于未然、维护自己的合法权益呢?

1、最最重要的就是,选择一个相对靠谱的开发商。

2、签合同之前要先联合业主们和律师先一起审合同,不要不看就签。

3、承诺部分和合同未约定部分要求开发商给写承诺书或补充协议。

4、对于重大质量和安全问题坚决不接受,坚决不原谅,坚决维权。

最后,总结一下。2017在南京购房的10大建议——

1、五环时代即将到来,四环以内将整体进入红海时代。

2、价格滞涨的是供应红海,短线投机客可忽略该区域。

3、率先领跑的是落地快、推力足、融城快、供应小的区域,刚需客可重点关注。

4、前途堪忧的是落地慢、断裂发展、推动乏力的孤岛新区,一定要慎重。

5、中心城区的房产未来在曾经的价值洼地里。主城区与外围新城的价格倒挂一定不合理,也一定会改变。

6、中心城区的优质项目无论是溢价力还是价格增幅,都将远超所谓的新区大盘。品牌房企在中心城区开发的优质项目一定值得长期持有。

7、中心城区购房一定不能忽视二手房,尤其是在调控不松绑的明年,相对于硬挺着的一手房,二手房可能有更为宽泛谈判空间。

8、高价拿地在凸显南京市场热度的时候,也可能隐藏了部分风险,选择地王产品一定要多方考量。

9、不论淡季旺季,选择一个相对靠谱的开发商十分有必要。

10、没钱,选择了刚需盘,就不要拿改善盘的期待来要求刚需盘,这个心态很重要。


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