双限后,南京最全购房指南!

    来源:江苏新闻周刊    发布时间:2016-10-12 17:21    编辑:严涵

江苏新闻周刊讯: 9月25日前还一片沸腾的南京楼市,怎么也预料不到,在半个月后买房人的那份焦灼、期盼,会被双限慢慢变成踌躇、观望,当然,还有该不该再买房的犹豫! 南京最严双限 1、9月22日 南京市政府法制办官方网站发布公告,就《南京市户籍准入管理办

江苏新闻周刊讯:9月25日前还一片沸腾的南京楼市,怎么也预料不到,在半个月后买房人的那份焦灼、期盼,会被“双限”慢慢变成踌躇、观望,当然,还有该不该再买房的犹豫!

南京最严“双限”

1、9月22日

南京市政府法制办官方网站发布公告,就《南京市户籍准入管理办法》和《南京市积分落户实施办法》公开征集意见。积分落户或取代购房落户 南京户籍新政征集意见

2、9月25日

南京出台限购政策:1、在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;2、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。3、执行限购的主城区包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区,不包括高淳、溧水和六合三区。

3、9月26日

一、我市主城区不动产登记相关事项出炉;二、南京市不动产登记局发布关于开具购房证明的告示:1、在南京市十一区范围内已拥有2套以下住房的本市户籍居民家庭,2016年9月25日后在南京八区范围内购买新建商品住房的需开具购房证明;2、在南京市十一区范围内无住房的非本市户籍居民家庭,2016年9月25日后,在八区范围内购买新建商品住房或二手住房的需开具购房证明;三、我市出台了宁政办发【2016】142号《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》,主要从房地产市场的供给端,增加市场供应,规范市场秩序,稳定市场预期,促进我市房地产市场健康有序发展。内容涵盖四个方面、十三条。

4、10月5日

南京调控升级:一、对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;二、本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房;三、进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度:1、居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房),按照国家政策,最低首付款比例不低于30%;2、对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%;3、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

5、10月6日

南京出台开具购房证明的补充规定,在本市十一区范围内无住房的本市户籍成年单身人士(含离异),签订购房合同前需开证明;非本市户籍居民家庭申请开具购房证明时,除应提供《关于开具购房证明的告示》所规定的材料外,还应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。个人取得硕士及以上学位、中级及以上专业技术资格、高级技师资格的,不受此限。

6、10月9日

中国人民银行南京分行发布《关于调整部分城市差别化住房信贷政策的通知》。南京限贷政策执行时间公布。文件中表示:本次政策调整时间以各城市政府公布的执行时间为准,住房交易时点在此之前的,仍按原政策执行。各城市房地产调控文件中,对住房交易时点未作特别说明的,住房交易时点按照“网签合同签署时间(鉴证时间)、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”等三个日期“孰前原则”认定;已有说明的,按文件要求执行。

7、10月10日

南京市不动产登记局《关于开具购房证明的友情提示》中表明,自10月11日起,华侨路52号房产档案馆将不再办理开具《家庭一、二套房查询结果》业务,该业务临时调整至华侨路35号办理,如有相关业务办理需求的,请到华侨路35号1楼大厅取号,到东3楼大厅办理。

8、10月10日

江宁区房地产市场交易管理中心发出《关于推行存量房交易网签备案有关事项的通知》,通知中指出,江宁区拟于2016年10月10日起全面推行存量房交易网签备案,除单位办理房屋交易、共有人之间份额交易、经济适用住房上市交易三种情形仍可使用原格式文本合同外,其他房屋交易均需提供网签合同办理交易登记。

由中介机构促成的房屋交易在办理交易登记时应提供经济机构版网签合同,该合同由中介机构自行打印;买卖双方自行成交的房屋交易在办理交易登记时应提供自行交易版网签合同,该合同请买卖双方在完成测绘配图和样本合同填写后到C区取号打印(非本市户籍购买人在网签合同打印时还需提供《非本市户籍居民家庭购房证明》)。

测绘配图取号:A38窗口

样本合同买卖:A35窗口

网签合同打印取号:C区取号服务台

这一长串时间轴,如今看来好似在说着别人的故事。但每一个趟入楼市大潮的人都能清楚的知道这其中的惊讶、疑问、慌乱,和不知所措。

以下,简单的图表概述半个月来,让无数人放弃最美妙国庆长假的史上最狠“双限”政策!

 

 

 

 

限贷细则:

 

 

以无房、无贷,且已准备好首付的刚需一族为例,这一场投资客、改善客的浩劫,却成就了他们的置业梦。刷去了炒房族、关系户后的南京楼市,显得尤为干净、清新,可是这样一幅不需抢房、不需买房号的场景,却又实在让刚需们不敢下手,只怕不以小心“高位站岗”。

除了纯纯的刚需客,更多的还是想要改善的客群,以及闲钱在手准备入市的投资客。但是面对如此严苛的条款,入市条件到底又是如何呢?综合各类买房人群的问题,这里再不厌其烦的放出答案,希望能够给予大家帮助。

1、买房问题汇总

问题1:我已婚且有一套房贷款未还清,想卖房后换置一套改善住宅,双限后首付和贷款如何计算?另外有哪些合法途径可以尽量减少换房成本?

答:若卖房成功,则属于首套无贷情况,双限后首付比例5成,贷款可依据各银行具体细则执行。若还想减少换房成本,可离婚无房无贷净身出户。

问题2:夫妻双方都是南京主城户口,婚前双方各有一套房,现在还可以在主城区买房吗?

答:家庭已有两套房,新房限购,可买二手房。

问题3:六合人,在六合有一套房子,现在想在建邺区买房,可以吗?

答:非南京主城户口,可购一套房。

问题4:非南京户口,来南京将近两年,现准备结婚买房,但社保缴纳存在断档,能在南京买房吗?

答:社保累计缴纳若超过一年,可在南京买房。

问题5:在高淳有房,但是房贷尚未结清,在南京主城再买房时,贷款需首付几成?

答:贷款首付三成,高淳、溧水、六合不在本次限贷范围内。

问题6:目前在上海工作,非南京户籍,想在南京买房,研究生学历,拥有中级教师职称,能在南京买房吗?

答:不能,个人取得硕士及以上学位、中级及以上专业技术资格、高级技师资格的,在南京购房需在南京工作,缴纳个人所得税或社会保险,购房之日起前2年内在南京个人所得税或社会保险累计缴纳可以不满一年。

问题7:我是大三学生,户口挂靠在学校,现在能在南京买房吗?

答:可以以南京人的身份购置房产,但是仅能购置1套住房。

问题8:我有南京户口,在南京有一套房子,但是房贷已经全部结清了。想再买新房有何限制?

答:针对拥有南京户口,有1套住房但是房贷已结清的,再购置新房时首付要5成。

问题9:新政前买了一套40年产权的公寓,但是贷款没有结清,现在还有资格买70年产权的住宅吗?

答:可以。限购政策对公寓、商铺类产品的购买没有限制,若名下没有住房与住房贷款的,购置70年产权住房时可以按照首套房来计算,首付最低3成。

问题10:我是硕士学历,但是没有南京户口,在南京也没有房子,购房有何限制?

答:新政规定:个人取得硕士及以上学位、中级及以上专业技术资格、高级技师资格的,不受此限。但以上人群需在南京工作,社保缴纳不受限定。

问题11:做假材料骗取或者直接伪造购房证明会不会遭受处罚?

答:南京不动产登记局前天发布《关于开具购房证明的政策问答》,提及南京将首次专门成立“购房证明申请材料核查领导小组”,对造假者予以严厉打击。据悉,为了严控虚假购房证明的出现,南京将专门成立购房证明申请材料核查领导小组,由市不动产登记局牵头,房产、民政、人社、地税、公安、市人才办等有关部门人员组成,对市民提交的个人所得税缴纳证明、社会保险(城镇社会保险)缴纳证明、婚姻状况等申请材料进行核查。

如当事人以虚假材料和不正当手段骗取或伪造购房证明的,一经查实将同时按以下办法进行严厉处理:注销所骗取或伪造的购房证明;房屋交易管理部门不予办理房产交易备案,不动产登记机构不予办理不动产登记,已办理的予以撤销;骗取或伪造购房证明的不良记录,记入使用人、伪造人的个人或单位征信系统;构成犯罪的,移送公安机关处理。

2、关于纠纷处理

问题1:限购限贷政策是否属于“不可抗力”?交纳定金和签订购房协议后,买受人发现自己被限购,可否主张解除合同并要回定金?

答:限购限贷政策不属于“不可抗力”,不能依据不可抗力条款解除合同,但可以依据《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”来行使解除权,取回定金,具体需要跟案场联系确认。

问题2:房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,中介费还需要支付吗?

答:因未成交可以不按合同支付中介费,但需向中介支付必要费用及合理报酬。

问题3:因限购政策导致合同无法继续履行,买受人不行使合同解除权,出卖方可否行使合同解除权?

答:可以,双方都有权行使合同解除权。

3、关于网签流程

昨日起,江宁全面网签,而关于网签流程。

 

 

目前,南京市区选择网签非资金监管流程如下:

1、签网签合同(交易大厅一楼网签窗口或有网上签约权限的中介公司)

2、签贷款申请文本和合同

3、送件过户

4、出件

5、交税领证

6、办理抵押登记

7、银行放款到卖方账户

(10月8日之后交税将改为送件之前)

  在新规下,只有3种情况依然可以申请免网签:

1、单位办理房产交易的

2、不涉及资金给付的共有人之间份额交易及直系亲属之间交易的

3、保障房上市交易的

除了网签外,原先的资金强制监管,也将实行自愿原则。

------------这是一条买方与卖方的分割线-----------

双限后,卖方市场逐渐转变为买方市场,曾经一房难求的神盘,如今跌下神坛重又回到了电CALL之路上;更有项目被政府约谈,要求尽快加推。而最最让我们期待的,是那些曾经说要开盘,却迟迟未开的项目们,而今,你们可还安好?

捂盘许久的大河西,十月终于有房可卖。据悉,前期政府约谈该片区内几大项目,要求近期尽快限价加推,看来,约谈效果显著。早前因为买不上房号找不到关系而与河西无缘的买房人,这下终于可以好好去河西选选了。当然,前提是,你还有购房资格,或者你还能凑得起首付。

 

 

作为国家级新区的江北,早前地价已被炒至两万元以上,破三的均价在板块内也早已不是稀罕事。而今的江北推盘大潮,却有更多的声音在质疑,买还是不买?

 

 

双限刚出时,曾有业内人士预言三万的江宁将会在第一批跌价行列。但是从十月江宁推新数据来看,三万的项目仍属凤毛麟角。江宁百家湖商业群的开业,也让板块一跃成为预与新街口拼高低的商业中心。

 

 

与其他板块相比,近乎断供的南部新城让买房人几乎急白了头发。本月,这批白了头的买房人,终于可以松口气了,三万的中交锦致、三万五的旭辉铂悦秦淮,多少会让人闻到一丝淳朴的气息。

 

 

城北一直以来都以刚需客居多,除却鼓楼滨江一带的纯改善房源,板块内大部分项目受政策影响较小。

 

 

城东多为改善客群为主,本次楼市新政,板块内单价3万以上楼盘受新政影响较大。奥克斯钟山府和紫金华府两家楼盘原计划10月份加推,不过从案场得到的最新反馈均是开盘将推迟,甚至有可能今年都不开。开发商方面也坦言,10月5号南京限购和限贷双双升级,对他们造成了不小的影响。

 

 

一直以库存垫底的仙林,十月房源依旧稀缺。除万达茂推出的公寓产品不受限购影响,推盘计划不变外,项目预计在年底会推出住宅房源。而原计划10月开盘的高科荣境,原本推出的大面积段高端改善蟾片,现开盘时间已改为暂定。

 

 

从以上各大板块10月推新数据来看,刚需、改善均能找到自己合适的房源,但是如此风口浪尖,买房还是不买房呢?

专家说

越是兵荒马乱的市场,越能逼出理性的消费者。就像时常用文字感染我们的自媒体人“云龙山98号”说的那样,再怎么吐槽房价、地价,最终的买房之路必须理性的走!

如果你是刚需,无房无贷,新政后各项条件全部符合。新政后被刷去投资客,如果可以拼一拼河西南这样的抗跌板块,买!

如果你是改善客群,有一定资金可以入驻江心洲这类房源稀缺板块,买!

而那些本就可以暂缓购房的买房人,不妨多观望。至于等房自住的,何须犹豫,自住需求宜早不宜迟!

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