为什么大家都对地产泡沫视而不见?

    来源:腾讯网    发布时间:2024-02-04 09:20    编辑:梦玺     浏览量:

最近关于房地产行业的消息有点多,其中负债最多的恒大也被下达了清盘令,尽管目前尚不清楚清盘令在这边的具体执行情况,但不可否认的是,房地产行业已经到了一个紧要的关头。 不过比起来地产开发商的债务问题,可能房地产最大的问题,那个被视作房间里的大象

最近关于房地产行业的消息有点多,其中负债最多的恒大也被下达了清盘令,尽管目前尚不清楚清盘令在这边的具体执行情况,但不可否认的是,房地产行业已经到了一个紧要的关头。

不过比起来地产开发商的债务问题,可能房地产最大的问题,那个被视作房间里的大象,我们却充耳不闻,甚至鲜有人提及。

房地产行业的最大问题是什么?其实就是地产泡沫。

但诡异的是,不管是学者还是业内的从业者,我们都很少听到有人在谈论我们房地产行业的泡沫,至少没有看到特别多直面讨论地产泡沫的文章或其他。

房地产有没有泡沫呢?

如果不谈论地产泡沫,是不是我国房地产行业就没有泡沫?

这显然不符合客观现实。

一个资产有没有泡沫,其实说的就是该资产的估值是否虚高,从我们的房价来看,我们的房地产不仅有泡沫,而且还很大很大。

到现在,这个泡沫可能已经到了濒临破裂的边缘。

地产泡沫并不是什么新鲜萝卜皮,早在2000年前后,就有经济学家曾对国内的房地产行业就可能出现的泡沫发出预警。

而最近几年时间里,我们多次提到的房地产硬着陆和软着陆,其实就是长痛和短痛的区别,而目标都是一致的,那就是让房地产行业去泡沫化。

要么长痛不如短痛,给陷入危机的房地产行业来一个短暂、但却极其痛苦的休克疗法,要么则是让房地产行业进入长痛,经过漫长的休养生息,并最终达到自愈的目的。

而从眼下的情况来看,我们选择的是第二种,也就是让房地产泡沫自行泡灭,而不是主动去吹泡泡。

因为房地产行业一旦主动去泡沫化,一定会让我国家庭资产陷入暴跌,并在极短的时间内,带来非常痛苦的疗法,尽管它见效快,但最终蒸发的财富,可能比十个恒大的负债还要高。

因此,今天国内房地产行业所面临的问题,远非地产开发商负债这么简单,这背后更大的问题,其实是在如此高昂的房价泡沫之下,如何解决的大问题。

但即便是从中期来看,房价下跌也是一剂非常痛苦的猛药,国人用几十年的积蓄购置一套房产,房价哪怕是暴跌20%,这背后可能都是数十年的收入付之东流。

但从长远来看,为了房地产行业的健康发展,房价也必然需要下跌,才能够让普通收入阶层买得起房,房地产行业才会健康长远发展。

但这个目标,如果是用长期的软着陆来看的话,可能需要数十年的时间,才能够实现。

数十年,我们的宏观经济还等得起吗?这是一个问题。

很多人说我国的房价是正常的,没有泡沫,我想这个观点但凡有点常识的人都不会这么下结论,看一个经济体的房地产有没有泡沫,答案其实很简单,不是看房地产价格的高低,而是看收入和租金的高低。

因此,房价的高低可以很好用两个指标来看待,一个是房价收入比,一个是租售比。

我国房价收入比是多少呢?

从全国范围内来看,2021年的数据,全国平均房价收入比是12.9左右,这个数字比韩国日本要高差不多两倍,因此很多人印象中韩国年轻人很内卷,很辛苦,压力很大,但殊不知,我们的年轻人压力可能才是全球名列前茅的。

更何况,这些国家并没有年轻人婚前买房的习惯。

而具体到大城市,我们的房价收入比才更夸张,才能够体现我国房地产行业的泡沫。

根据2021年的全国百城报告来看,我国一线城市的房价收入比最高,达到了惊人的50左右,这意味着普通人需要不吃不喝50年,才能够购买一套房产。

而同样作为人口大国,印度的房价收入比为61.5,这看起来比我们高出不少,但印度的公共保障体系相对比我们好,而印度的总体经济水平上,离我们还有较大的差异。

另一个衡量地产泡沫的就是租售比,租金和房价能够反映房屋整体供应需求变化,而我国的租金更能够体现市场逻辑,由于收入的关系,我国租金总体要比房价便宜不少,而一个好的值得投资的房产租售比不应该超过1:200,也就是200个月的租金就是一套房子的价格。

但在我国一些城市,租售比超过了1:600,房价过高,而租金相对便宜,这就说明该资产有泡沫存在。

那么我国的地产泡沫是如何形成的呢?

换言之,房价是如何一步步走到今天的?这背后其实少不了非市场化的推波助澜。

债务能够刺激经济发展,基于这一朴素因素,在丈母娘的要求下,以及一大批吃苦耐劳的70后、80后积蓄多年的存款之下,我国房地产行业从08年之后就一路高歌猛进。

另外,房产投资搭配经济高速增长,让我国的房地产市场一举超过股市,或者说大大超过股市,在凝聚整个社会财富上,起到了一个无与伦比的作用。

但股市的繁荣和房地产市场的繁荣,有什么区别?

前者是钱生钱的逻辑,你把投资放在股市里,上市公司利用这些钱做投资扩大生产规模,又能够带动就业、经济增长,这是正的循环。

而房地产市场呢?

你花了几十年的积蓄,本质上买的就是水泥盒子,房子的价值在它建造完成的那一刻就注定了,不管它今后值三千万还是一百万,它的价值就是注定的,不会产生更多的正循环。

这就是差别。

股市越来越好,经济也就越来越好,但房地产越来越好,则很有可能是债务危机的前兆。

因为大量的家庭举债买房,一旦遇到经济不景气或收入受损,就极有可能为自己带来债务危机,断供破产都极有可能。

除此之外,地方收入很大一部分来自于卖地,在房价上涨的初期,地方会控制土地投放,寄希望通过减少土地供给带动现有的土地价格上涨,从而取得更多土地出让收入。

高价土地带动高楼板价,从而推动房价上涨,如此循环往复。

为什么房价贵?

它可能不是贵在水泥人工上,而是贵在地皮上。而地皮的高低,多少也有“炒出来”的性质。

以厦门为例,厦门统计局数据显示,厦门从2009年开始控制住宅土地推出的数量,从投放43块土地减少至2015年的8块土地,与此同时,厦门土地出让基金收入在2009-2017年间涨了225%,从137亿元增加到391亿元。

供给增加,价格就会趋稳,但当供给开始减少,那么商品价格自然就会水涨船高,房地产也不例外。

到今天为止,高昂的房价推高了家庭债务率,大多数普通工薪家庭买房都会负债累累,这看似只是居民的债务,但其一旦破裂后所爆发的问题,是整个商业社会都需要共同面对的。

这也能够解释,为何去年消费不及预期。

我们很难确切地说,我们的房价应该是多少是合理的,因为这取决于市场的变化,取决于人们的需求。

但我们的确可以看看我们的邻居,日本的地产泡沫破裂的经验。

日本90年代地产泡沫破裂时,住宅价格、土地价格、商业物价价格全部暴跌。

日本统计局数据显示,1992-2015年间,日本六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

与此同时,日本经济增速和通胀率也双双下跌,在1992-2014年间日本GDP平均增速只有0.8%、消费者物价指数平均增长0.2%,而危机前十年,这两项指标分别为4.6%和1.9%。

对日本社会乃至家庭资产财富结构,这无疑是一场灾难。

而人们在灾难之前和之后,往往后知后觉。

到今天,我们的消费者物价指数和通胀率,和当时的日本比起来有过之而无不及,这也是令人担忧的时刻,而在经济增长率方面,同样也十分相似。

日本的代价是惨痛的。

目前我国房地产是全球规模最大的资产类别,总市值为65万亿美元左右,相比之下,美国股票市场也不过60万亿左右。

目前我们尚不清楚解药究竟是什么,但也许地产泡沫的破裂并不是坏事,不论如何,软着陆和硬着陆,总归是要着陆的。

经济不再高速增长,并不代表我们的收入和生活质量不再提高,更多的惠及大众,提升社会福利体系保障,才是我们休养生息的不二选择。

同样的,这也是日本的经验。

原文地址:https://new.qq.com/rain/a/20240203A061F800
江苏苏讯网客服:025-86163400
【责任编辑:陆超】

江苏苏讯网版权及免责声明:凡本网注明“来源:XXX(非江苏苏讯网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。 如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,本网按规定给予一定的稿费或要求直接删除,请致电025-86163400 66066101,联系邮箱:724922822@qq.com。

分享到: