形形色色的“房价数据” 是否真实可靠?

    来源:腾讯网 房产    发布时间:2019-07-19 10:13    编辑:沙风     浏览量:

当人们关注到深圳官方不再公布房价信息时,距离深圳市房地产信息平台最后一次披露住房价格数据已经过去了近三个月,该平台入口从深圳市规土委官网改为深圳住建局官网后,新房成交均价、总额等信息均不再公布。 对于这一做法,深圳市住建局的解释是,深圳房地

当人们关注到深圳官方不再公布房价信息时,距离深圳市房地产信息平台最后一次披露住房价格数据已经过去了近三个月,该平台入口从深圳市规土委官网改为深圳住建局官网后,新房成交均价、总额等信息均不再公布。

对于这一做法,深圳市住建局的解释是,深圳房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好地反应市场的真实情况。住建局在回应中也表示,有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

在深圳之前,广州官方渠道去年就已不再公开商品房网签价格信息,有业内人士表示,此举意图在于避免过多聚焦房价引发市场误读。对于购房者而言,官方渠道和研究机构公布的成交均价是其购房决策的重要参考,但面对形形色色的房价数据,购房者又该如何筛选?

避免过度关注价格

深圳并不是第一个公开宣布官方不再公布房价信息的城市,在广州,阳光家缘网站去年7月开始就已不再更新每天的成交价格信息。业内人士认为,促使两座城市达成相似决策的因素并不相同。

2017年至2018年,广州一手市场一度受到“双合同”现象的困扰,除网签合同外,购房者往往会被开发商要求缴纳数额不等的“装修款”,由于官方数据仅统计网签价格,因此网签数据并不能真实有效地反映房价水平,存在数据失真。

2018年7月,阳光家缘网站不再披露成交价格,广州市住建委当时曾向媒体表示,先前公布的部分数据信息,较易被片面解读、炒作,不利于稳定房地产市场预期。到了去年年末,广州调整限价政策,“双合同”现象开始减少,目前各大一手楼盘均采用单合同发售。

与广州不同,深圳一手楼市“双合同”现象并不突出,但今年以来,有关深圳楼市回归火热的声音不绝于耳,网签数据显示,上半年深圳新房住宅共成交17681套,同比增加38.1%,深圳中原研究中心监测显示,深圳上半年新房住宅获批预售共19292套,同比增幅超过六成,供求两端都呈现上升局面。

不过深圳中原研究中心也指出,春节后市场一度快速回暖,但从二季度开始,深圳楼市热度已经开始回落,上半年发售的5个新建住宅项目也仅有华强城开盘售罄,市场整体趋于理性,整体热度低于去年同期。

尽管广深两地不再公布房价的原因并不相同,但广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,两地举措存在一个共性,即不希望价格成为外界的关注点。

房价数据的来源

中原地产首席分析师张大伟向南方日报记者表示,目前的房价数据主要有三类,一是官方数据,即国家统计局和部分城市对外公布的房价指数类;二是交易机构的数据,包括代理行和中介;三是部分网站及媒体披露的数据。

由于数据类型的不同,因此数据的调查和计算方法也有所差异。以国家统计局每月都会公布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”为例,获取的范围是70个城市的市辖区,不包括县,比如纳入统计范畴的惠州,实际上统计的是惠城、惠阳两个市辖区,惠东、博罗、龙门三县并不在统计内。

在调查方法上,新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据,二手住宅为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。个别城市因存在滞后网签和集中网签的情况,国家统计局也会对其历史数据进行修正。

而各类机构、网站公布的一手住宅成交情况则一般采用官方成交数据,例如在广州,各大机构普遍采取监控阳光家缘成交数据,再对数据经过分析后发布。而在二手房方面,除网签均价外,也有一些中介机构会将自己经手的二手房交易情况进行数据分析和发布。

均价是否还有参考价值?

“房价数据相对靠谱的,其实也就是国家统计局每个月公布的70大城市房价”,张大伟说。而在停止公布网签价格后,国家统计局的房地产价格指数也成为获取广深两地官方统计的唯一途径。

根据国家统计局最新公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,新建商品住宅方面,广州6月销售价格环比上月增长0.3%,同比去年6月增长10.5%,深圳新建商品住宅销售价格环比增长0.5%,同比去年6月增长1.3%。二手住宅方面,广州售价环比持平,同比减少1.5%,深圳环比减少0.1%,同比上涨2.6%。有业内人士认为,广州一手房同比增长10%主要是由于限价政策调整后,广州各楼盘逐步调整备案价格所致。

不过,相比“房价指数”这一相对抽象的概念,“均价”显得具体得多,在房地产市场,均价可以反映一定时期、一定地区内房屋的价格水平。但在房地产市场,除部分城市一手住宅交易中的“双合同”外,二手住宅交易也存在一些为追求避税而采取“阴阳合同”的违规现象,导致各类均价数据出现失真。

事实上,对于购房者而言,最客观的房价信息一直都是一线市场,即楼盘的备案价格和二手中介的实时报价等,仅靠房价数据判断楼市状况远远不够,如果计划买房,还应亲自走访踩盘,才能真正感知价格水平。

除了向销售人员询问报价外,不少城市的新建楼盘目前都会在营销中心公示“一房一价”明细表,公示其备案销售价格,在广州,去年年底限价政策调整后,如今楼盘备案价已基本还原至房屋销售价格真实水平。“房地产市场价格透明是人们最关注的,楼盘推行一房一价表公示就是对这一关注的响应”,肖文晓说。(南方日报记者 葛政涵)

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