吴建斌:从千亿到万亿还想做一家好企业,必修12门功课

    来源:乐居财经    发布时间:2018-11-06 16:32    编辑:公子扬     浏览量:

有人研究过,也许在一两年内,中国就有3至5家企业的销售规模超过万亿。2017 年千亿房企是17 家,今年前十月,千亿房企数量是24家。到今年年底,千亿房企有望超过30 家。 11月5日,主题为地产三分国 金融八阵图的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案

  有人研究过,也许在一两年内,中国就有3至5家企业的销售规模超过万亿。2017 年千亿房企是17 家,今年前十月,千亿房企数量是24家。到今年年底,千亿房企有望超过30 家。

  11月5日,主题为“地产三分国 金融八阵图”的第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会在北京召开。对照当前形势以及站在未来,阳光城集团执行副总裁在峰会上送给房企12句箴言,他说,中国房地产市场经过30年的发展,从小变大、从无到有,涌现出了非常多优秀的房地产企业,它们为中国的经济发展、城市化进展发挥了重要的作用。因为这些企业太优秀,我只能总结一下它们在哪些方面很优秀,有12句话,如果有企业都具备了,我相信这个企业将来会非常了不起,别说万亿,超过万亿都有可能。

  吴建斌总结的“12句话”包括:

  一是好房企的战略是坚定的。纵观30家龙头房企,基本上战略是坚定的,所以发展得好。所谓坚定就是不变,一直朝着一个方向做事。比如说,你是一家住宅发展商,在住宅领域可能做到极致;你是全国性品牌房企,就覆盖全国的每一个角落去做房地产;你是商业房地产,就在商业领域做到极致;你是做教育房地产,就在教育领域做到极致。

  二是好房企的文化是先进的,并且具有特色。所有的优秀房企都要有自己先进的文化性,文化看起来很虚,实际上很实。搞企业是短期看政策,长期看文化。有些房企的文化非常有特色,比如说它们有顶层设计、有合理的公司治理结构,在精英治理方面有非常有价值的东西;甚至在如何公平对待客户、如何双赢方面,也有着高度共识,这些文化从长远来讲非常有价值。

  三是好房企的战略决策是灵动的,且是顺势而为的。我国房地产市场是政策市场,基本上三年一个周期,其中两年比较差,一年比较好,比如2011年和2012年比较差,到了2013年就非常好,紧接着2014年和2015年比较差,到2016年又出现高峰,2017年变得难受,今年比较难受,那么是不是明年会好,这些始终是波动性的。

  作为企业,如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企,首先一定要有顺势而为的观念,不要逆势去做。当然逆势超车的也有,除非你拥有非常好的资金,能抗过这个周期,逆周期做事也是可以的。

  四是好房企在影响企业偿债能力的负债水平管理方面,有很稳定的思维和举措。

  对于这句话,吴建斌在现场抛出了一个观点,即负债率怎样才算合理?他认为今年的比例应该在100%以下。如果控制在100%之内,财务弹性就会增加很多。“降低负债率的方法就是加快销售,加快资金盘活。”

  五是好房企应建立一套“资金高周转”的运营模式,比同行平均水平要好。

  在他看来,高周转最核心的指标是股东年化资金回报率。现在股东年化资金回报率的行业平均水平是50%以上,如果高于50%,就是优秀的企业。事实上,有些好的企业股东年化资金回报率可以达到200%,甚至300%。

  六是好房企的毛利率要高出同行平均水平。

  那如何提高毛利率?吴建斌表示,这是一个系统性问题,需要从买地到设计、运营到最终销售、成本控制,每一个环节都要做得非常好,每个方面都要下功夫进行优化,毛利率才能高出同行,才有机会比别人挣的钱多一点。

  七是好房企要时刻关注经营现金流为正的演练。企业管理的核心是财务管理,财务管理的核心是现金流管理,现金流管理的核心是经营现金流的管理,经营现金流的核心是造血功能有多强。吴建斌特别提到演练,演练就是在每一个阶段控制建筑成本,要看每年的销售收入和当年各种成本支出核算的结果是不是产生正的经营现金流。只有在适当的时候演练一两次,才知道企业有没有真正经营现金流管理的方法。

  八是好房企的资金池里永远要有保命的钱。经营环境好的情况下杠杆越高越好,现金流越多越好。但是资金池不能完全没钱,不能完全用市场的钱推动业务发展,因为天有不测风云,可能一条政策的变化,一个外围黑天鹅事件,就会导致形势逆转,这种情况下,资金池里面没有保命钱是非常难受的。

  企业可以动用的现金和总资产的比大约是10%。经济环境好的情况下,这个比例可以低一点,经济环境差的情况,这个比例要稍微高一点,这就是所说的安全点。这是保命钱,这个钱是不能动。

  九是好房企要面对国内生存环境,融资环境的变化,努力把规模做大。“看30强房企,很多企业1至10月份增长规模差不多都是20%至30%”,尽管每家企业都很难,有可能明年就遇到资金链上的压力,但规模还是要排在第一位。有了规模谈融资也容易,获得社会资源也容易,吸取优秀人才也容易。

  十是好房企要建立领先的员工激励机制。领先的房企,每家都有自己独特的激励机制,这个激励机制是解决人性的问题。人性追求什么呢?追求名,追求利,追求地位和社会价值。目前房地产市场流行的激励机制叫跟投机制,把员工和公司利益捆绑在一起,责任同进退。

  十一是好房企要把品质管理放在非常重要位置上来抓。作为地产商,你挣了那么多钱之后,就应该拿出一部分钱把品质做好。作为一个好的房企,规模要上台阶,品质也要树标杆,品质往往在企业的常规竞争中占有很重要的位置,一定要重视。

  十二是好房企要把社会责任也放在重要位置上来安排。社会责任包括绿色环保、公益捐赠、扶贫,作为一个有责任的房企,也应该把这些事情放在重要的地位上。如果一个企业能在实现利润之后拿出一部分钱长期做有社会责任的事情,这样的企业是值得赞赏的,也会做得越来越好。

  最后,吴建斌总结道,“房企规模小的时候, 可以奉行‘一招鲜 ’策略,但当房企过了千亿之后,特别在奔上万亿的路上,‘均好’至关重要”。
中房报记者 李燕星丨北京报道

江苏苏讯网客服:025-66066100
【责任编辑:陆超】

江苏苏讯网版权及免责声明:凡本网注明“来源:XXX(非江苏苏讯网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。 如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,本网按规定给予一定的稿费或要求直接删除,请致电025-66066100 66066101,联系邮箱:724922822@qq.com。

分享到: